2019年深圳房价是涨还是跌？
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首先开头说结论；现在这个阶段。在全国一线城市，和东部省会城市，房价都不会降。那为什么这么说呢？麻烦各位花两分钟看下面的详解。
首先，商品房是一种商品。商品的价格是由价值决定的。这个价值分成两方面，一方面是建造成本，也就是物理价值。一方面是供需关系，也就是社会价值。一个东西，哪怕建造成本不高，非常稀缺，也会很贵。比如农民耕地挖出来的文物。而房子的物理价值在增高自然不必说。他的社会价值呢？目前来说起码不会下跌。
如果上升到无限高的高度来来说，房价迟早会降！或二十年，或一百年。但在房价开始下降之前必须达到两个前提，这一刻才会到来。日本也是先发生了这两点，才房地产泡沫破裂的。
1.土地钢筋水泥人工降价，导致房子的物理价值降低。深圳显然土地价格还在涨！人工价格更是再涨。
2.人对现有居住水平非常满意，需求降低导致房子的社会价值降低
什么叫人们对现有居住水平很满意。在经济上行阶段，就是大家都住大房子，带花园，配套全。在经济下行期，就是大家日子过得很难，有点住的地方就很满意了。无论是那种情况导致的满意。一旦人们对自己的居住水平都很满意了。就会导致房地产市场的需求下降。而需求下降了，商品的价格自然就会下降了。
如果这两点没有满足，只会在政策调控之下小幅短期震荡，但绝不会下跌。
单价突破9万，套均总价1083万，深圳房价为何这么高？
深圳楼市三大谎言：
谎言一：深圳房价单价破9万，套均破千万。均价是个什么东西？就是一块遮羞布，让市场失真。不说龙岗、宝安二个大区，即便市中心的罗湖，紧邻罗湖的盐田、布吉，淘到500W乃至以下的三房不难，眼晴不要老盯着几个热点片区和网红楼盘。
谎言二：深圳买房要靠抢。都怪润4！让全国人民以为深圳人买房都靠抢。其实这是典型的饱汉不知饿汉饥，西部不知东部苦，龙岗、坪山、盐田等区域的一些新开盘，可以不用抢，尽管慢慢挑。
谎言三：在深圳有房的都是赢家。其实未必，这得看你有什么房？持有公寓、商铺、写字楼，甚至临深度假物业，可就一言难尽了，成“负翁”都有可能。深圳楼市这几年，一半海水一半火焰，住宅硬商办软，上错花轿嫁错郎，一样深套，有苦说不出。
为什么有人说深圳十年不建新商品房，五十年不建写字楼现有的楼房也卖不完？
首先，这话是错误的，而且说反了，深圳的商品房需求全国最大，未来十年二十年都缺，但是写字楼确实暂时已经供应过多，但是未来需求也大，因为深圳要建全球金融中心了。
先说商品房，深圳的商品房住宅存量不到200万套，广州接近400万套，北京和上海都超过600万套，同位四大一线城市的深圳商品房存量远低于北上广，你说深圳的商品房需求有多大? 过去十年，深圳每年住宅销售4万多套，在全国前20大城市里最少，远低于北上广，也远低于成都武汉长沙杭州南京这些，甚至低于中山这样的三线城市，深圳不但商品房存量少，每年供应也最少，在前二十大城市里倒数第一，武汉去年卖出20几万套住宅，深圳3万多套，而深圳常住人口和管理人口都远超武汉，所以说深圳住宅十年都卖不完的，纯粹是愤子的说法，说反了。
再说写字楼，暂时这个阶段，深圳的写字楼确实过剩的，上世纪八十年代，深圳在罗湖区就建了全国最好最先进的写字楼，就是年代建了福田区，2000年后，南山区，2010年后后海和前海，都大量建设了写字楼，甚至宝安龙岗都大力建设写字楼，深圳但一个前海的写字楼规划就超越了罗湖和福田之和，深圳六大战略新兴总部基地规划写字楼总量居然超过了纽约曼哈顿的写字楼，这是何等大的供应啊，自然短期是难以消化的。深圳龙岗区但一个大运新城和周边都建设十几栋写字楼，其中还有目前全国第一高楼，最偏远的坪山区都规划一栋三百多米的写字楼，什么概念?日本最高楼就是三百米！所以深圳的写字楼规划确实是多的离谱了，当然写字楼过多会导致写字楼租金下跌，未来深圳的写字楼租金应该会远低于香港和北京上海，这有利经济发展，减少企业成本，吸引更多公司来深圳，只是买了写字楼的业主会吃亏了。
中央给深圳的社会主义示范区的意见，要把深圳建设成粤港澳大湾区龙头，这和之前不一样了，未来要建全球标杆城市，这会导致香港很多金融机构会搬入深圳，会有很多跨国公司在深圳设立区域总部，这会带来大需求，因此未来深圳的写字楼需求也是很大的，未来，深圳是世界上最美丽，最现代化大大都市。
你们身边有人断供吗？深圳房价涨到均价7万，但是也有很多人断供？
有。莲花一村有一个人前些时急于卖房，一个102平米的房子只卖640万，听说他是个餐饮老板，这个房子本是红本在手，他已经用这个抵押贷款。然后疫情期间，餐饮业不好经营，他已经断供几个月。所以急于卖房。当时市场价也有八万一平米，他只卖六万。结果趋之若鹜，去看他房子的人好多，我也去看了，本想小房换大房，可以自住，但是一没钱，二，没名额，买不了。最后这个房子被人买了，当然买到就是赚到，现在涨了自不必说。这个大户型既可以住，又可以租，很好。当然对于这个餐饮老板来说这也是一件好事，他的房子不用拍卖，他的欠债可以还了，他的生意可以继续，当然代价是房子没了。
深圳买一套房是属于奢侈品吗？深圳房价那么高？
大家好！我是雷传桃，近年来，好几次出差过深圳，也去过香港，对深圳房价的上涨有清晰的认识，乐于为大家回答这个问题。
深圳好地段的房子，一套100平米左右的刚需房，房龄20年上下，现在的成交价居然是每平米10万 ，总价超过1000万，真的成了房地产界的奢侈品，让许许多多的人惊呼：“此地房价太贵了，真的买不起！”
深圳的房子，贵也就算了，关键是近年来，每年都在以较大的幅度上涨，成了房价上涨的带头大哥。
一、深圳房价上涨的时间轴是什么？
1、2003、2004年，深圳房价较低，每平米1万元左右，而且稳住难涨，一点儿比不上北京、上海，这两座城市的房价不断上涨，直接碾压深圳房价。
2、2017年，深圳平均房价上升到5万/平米，排名第三，仅次于北京、上海，并且露出了后来者居上的势头。
3、2018、2019年，深圳房价在严格的限购、限贷、限售等调控背景下，逆势上涨，涨幅惊人。
4、2020年，深圳房价的平均值飞跃至7万/平米，成为房价最高的城市！深圳一些地段的房子，单价突破了10万/平米，有的甚至达到了20万/平米。
二、深圳的房子为什么会一步步成为天价房？
1980年8月，深圳成为经济特区，从此演绎了举世闻名的“春天的故事”。南海边，这块热土注定不同凡响。
我认为，深圳房价高高在上、高不可攀的主要原因有以下几个：
1、在所有的国际化大城市中，深圳最为特殊，是由小渔村发展而来的，许多建设用地是填海、削山的结果，因此，地少人多、房少人多的矛盾一直存在着。
2、深圳的常住人口超过1300万，流动人口有800万。这2100万的人口，只有300万套商品房，属于严重的供不应求。
深圳的人口密度，在全国最高，每平方公里8000多人。
深圳基本上没有现成的建设用地，所推出的新楼盘数量很少。在深圳的福田、南山、罗湖等热门区域，几乎看不到在建的工地。
3、深圳的刚需人群、主力人群，实在太多。上千万深圳人，平均年龄32岁多一点，他们恋爱、结婚、生孩子，都要买房子。如此年轻态的城市，房子成了众多年轻人追求的目标。
4、深圳的大企业多，如华为、腾迅、万科、大疆等名企高管、骨干员工，年收入上百万，甚至上千万，他们的购买力强大，买入上千万一套的房子很轻松。
5、深圳靠香港很近，地铁相通，过海关很方便。香港房子是天价中的天价，每平米三四十万元。一部分在香港上班、工资很高的工程师、医生、教师等，就跑到深圳买房，加剧房子的供需矛盾，严重的供不应求。
6、深圳的房子，既是广东的，又是中国的，还是世界的，大量的热钱都汇聚到深圳这个地少、房少、就业和创业机会多、人从众的淘金之都！
综上所述，深圳的房子具有鲜明的刚需自住功能，又有强烈的教育属性（学区房）、投资属性、金融属性、升值属性。但愿深圳的房价就此稳住不涨，让更多在深圳打拼的年轻人能够上车，能圆安家梦。
在深圳，有1400套房的人是个什么样的生活状态？
我在深圳待这么长时间，从来没有听说过哪个人有1000多套商品房的，即便有，那也是部分开发商捂盘惜售。以个人的力量我认为很少有人会把1000多套房子全部握在手里。
我们不否认，有些人在深圳累计持有的房子有可能达到1400套以上，但是目前仍然握在手中的房子达到1400套几乎不可能。
以前我曾经听中介说过，在深圳有几个人炒房是比较厉害的，一个是福建的，一个是东北的，一个是揭西的，这些人最巅峰的时候所持有的房产也只不过是几百套，比如目前淡水某一个开发商就靠投资房产起家，据说他曾经投资过800多套房，而另一个东北人据说投资过1200套的房子，但这都是很多年前的事情了，因为那时候深圳没有限购，但是10年前开始深圳就已经限购，一个人不可能买这么多套房的，即便他们能找到七大姑八大姨用他们名义来买房，但想要买1000多套也不太现实，因为目前深圳要求个人必须在深圳连续两年交满社保才可以买房。
而且按照目前深圳的房价来计算，想要一下持有1400套房那成本是非常高的。目前深圳的房子均价大概是5.6万左右，如果按照每套房平均90平米计算，那么1400套房总价值就达到70亿左右，而持有这么多套房，不可能完全是通过贷款来买的，即便借用亲戚朋友的名义来买，估计也不可能全部贷款，有可能大部分都是全款买房的，保守估计自己要拿出的资金至少要达到四五十亿以上，而目前深圳以个人力量要一下子拿出40亿的人其实并不是很多。
即便有些人真的能够一下子拿出四五十亿投资1000多套房产，但是他也不可能同时持有这么多房子，因为过去几年深圳的房价总体来说是比较稳定的，部分二手房价格甚至有出现下降的趋势，如果把这么多的房子窝在手里，对他们来说风险是非常大的。特别是对于那些贷款投资的房产来说，一旦房价没有上涨，对于他们来说就是意味着损失。
所以目前整个深圳我估计没有哪一个投资客户能持有1400套商品房的，能够只有100套左右已经算是很牛逼的存在了。
当然有些人持有上千套城中村的农民房倒是有可能的。比如前段时间就有新闻报道这样一个事情，深圳有一位女房东在深圳有9栋楼，她决定给自己9栋楼1200户的租客免免一半的租金，光一个月减免的租金就达到80万元。
类似这种拥有多套农民房的在深圳其实有很多人，我觉得有些人持有的农民房房间数量达到2000套以上也并非不可能，至于这些持有上千套农民房的人生活是怎么过的，我觉得会分为两类人。
第一类人、很低调，他们的生活就跟普通人没什么区别，有可能只是住在深圳普通的一个小区里面，然后每天打打麻将，出去散散步，遛遛狗等等。比如我认识一个老太太，他夫妻名下有两栋农民房，每个月的租金也有三四万块钱，但是这个老太太仍然在医院里面做一个普通的清洁工，每天骑着一个破自行车上班，如果不是她自己透露，根本没有人会想到他名下会有两栋房那么多。
第二类人、自己定居国外，然后久不久回国内看一下房子。目前深圳有很多土著，名下有很多房产，每个月租金都是几万几十万，但是这些人很少居住在深圳，大部分人都有可能住在国外或者香港，要然后委托其他人帮他们收房租，久不久才回来看一次，这些人的生活其实也是挺潇洒的。
深圳此轮房价上涨是否已到峰值？近期有没有小幅回调的可能？
“此轮”的定义如果是以2016年以来最后一批城市开启回调为信号的话，那么深圳的峰值确实已经产生了。
在过去十几年里，深圳以科技创新、青春活力为主线，吸引了大量年轻有拼劲的中高端人才，他们很多都是以扎根深圳为目标的人群。试想一些传统强市每年几万十几万的增量人口都能够推动当地楼市需求，那么深圳这样年增人口数十万，并且收入水平很高的城市对于楼市需求又是何等之大？
深圳是真正意义上的新城，是真正的从无到有，这座城市没什么当地人外地人之分，大家都是外地人，所以每一个来长期发展的人都要在这里安家，这就让深圳的房子从最初建设时就成为了抢手货。
不过这两年深圳的房价真的吓坏了很多人，2017年所有城市普涨的时候，深圳房价开始下滑，连跌17个月，很多人以为深圳房价到头了。但实际上这17个月跌了多少呢？大概每平方3000多块。而下跌结束之后，深圳再度开启一周跳价上百万的模式，近期更是出现12万每平的房子被数千人抢购的奇景。然而经报道后得知，这些抢房客当中大多都是炒房的，为了利益而争抢。但真正刚需的却越来越买不起。
像南山、福田这些核心城区，正规商品房的高层住宅已经均价11万以上，核心地脚在18万左右。这种价位的房子，80平贷30年要月供近4万，而深圳月薪2万以上的占比也只有9.8%，即便租房这样的房子一个月都要动辄一万起步，所以继续涨下去谁能受得了？
有人说核心区太贵，那就说明该向外围转移了，这看似有道理。但是想想看，核心城区房价都要回调的话，外围有多大动力持续上涨？况且以收入和配套水平来看，坪山都四万多了，莫非还要跟罗湖折中一下？看看整体吧，没有哪个核心城市房价下跌时，外围区域还能逆势上涨的。环境的廊坊离京城那么远，通勤人数都比坪山多，现在廊坊都腰斩了，深圳的郊区和外围还要继续逆势上行的概率又有多大？
所以如果核心城区开时松动，外围会比核心区松动更快，最终也仅仅是因为基数低而感觉跌的少一些罢了。
大亚湾房子适合买吗？
自住买房在大亚湾中心区还可以，人少环境好。但作为投资，就真要想好啦，这边人气不够，入住率不好，且到处都是房子，想便宜出租都难，几年都回不了装修费。目前二手房价是一手房的七到八折的样子，并且不好转售。
十年涨十倍，深圳房价“奇迹”如何形成的？为什么“炒房客”总是要聚焦深圳呢？
深圳房价是否10年涨了10倍要看用了怎样的统计口径和截取了那个区域或者那个时间段的数据，从统计部门的近10年的整体数据来看并没有涨那么多，但这也并不妨碍在这么多年来深圳房价像坐上火箭一般飞速上行的事实，这与深圳特殊的发展背是景密不可分的。
房地产行业的繁荣需要良好的经济背景和城市前景，深圳在这方面的优势非常明显。
▲良好的经济背景是资金驱动房地产行业的前提条件。
在房地产行业，无论是项目开发还是房屋买卖，都需要大量的资金，没有资金的推动，房价很难往上走，特别是在房价本来就高的城市，没有相当的经济实力，一般都会欠缺投资吸引力和终端购买能力，而深圳正好有良好的经济发展背景解决这一问题。
以地区生产总值为参考，深圳市作为国内最成功的经济特区，反映地方经济实力的地区生产总值一直发展都比较快。按国家统计部门的数据，2010年的时候数值已经是9581.5亿，而旁边同样是广东名城的东莞到直到2019年的初步统计数据才达9400多亿，对比之下深圳已经在10年前就已经完成这样的规模。
而按深圳统计部门的数据，2019年深圳的地区生产总值已经达到2.69万亿，跻身中国城市的前三名，紧跟上海和北京之后，并再次超过香港。巨量的经济总值背后需要产业的支撑，除了传统的行业以外，全年战略性新兴产业增加值合计就达10155.51亿元，其活力和创新能力就可见一斑。
同时，深圳云集了众多的上市公司，其中不乏产值巨大的集团也把总部安置在深圳。据《财富》2019的数据显示，世界500强中有7家在深圳设了总部。而综合开发研究院的“深圳上市公司发展报告2019”的数据显示，截止到2018年末深圳共有392家上市公司，很多省会城市也不过是几十家而矣。
有了良好的产业和经济实力，才能培养出较强的购买力，也才有机会长期支撑当地的房价的快速发展，再加上这股本地力量对外来力量的吸引，他们的共同作用是房价上行的重要条件。
▲深圳的城市发展前景为楼市发展带来良好的预期。
深圳一直以来都具有良好的发展前景。自从特区成立以来，深圳就踏上了发展的快车道。深圳地处香港旁边，又位于珠三角城市群之中，属于华南的富庶之地，又面临大海，具有非常独特的地理位置优势，发展非常具有可塑性，国家和地方都投入了很多心力和资源帮助深圳发展。
事实上如果没有重点关照，也许深圳很难发展成目前这样的局面，不断的规划扶持也让市场上对深圳这座城市的发展充满了期待，这也是一直以来很多人看好深圳楼市发展的主要原因之一。
而随着粤港澳大湾区规划的落地以及先行示范城市地位的确立，深圳也将会进入新的发展阶段，向着世界强市的方向进发，如果以纽约、东京这些同类型的城市作为参照，深圳无疑还存在着较大的发展空间，这也是为什么目前深圳楼市已经很高，但还是不断有人入市的重要原因，良好的预期正是其中重要的驱动力。
在房地产的生产要素里面，深圳的条件非常突出。
▲土地供应紧张，面粉少面包也少。
深圳的经济实力和发展前景已经非常明显了，但与之矛盾的是，深圳这个未来国际上顶级的大都市目前只有区区的1997平方公里左右，而且还划定了900多平方公里的生态红线，可供使用的土地非常有限，而且经过几十年的发展以后，土地更显得越来越珍贵。
而房地产良性发展需要匹配的土地供应，如果把房子比如成面包，那么土地就是面粉了，当面粉越来越少，那么新做的面包也会越来越少，按照供求关系，如果需求量没有匹配地同时减少，那么价格就很容易往上走。
受限于土地的稀缺，回看深圳这些年来在市场上新增住宅的供应量都处于比较小的状态。根据中指研究的跟踪数据，深圳最近几年新增住宅的供应量处于200万-500万平方米之间，与旁边惠州这个小城市每年都超过1000万平米的供应量，差距不是一般的大。
▲人口吸引力强劲，需求规模大。
在土地矛盾突出的同时，深圳市本来就已经很庞大的需求规模却在不断地扩大。截止到2019年末的统计数据显示，深圳常住人口已经达到1343.88万人，又比去年增加了40万左右，最近5年的平均增加人口也超过40万，这个量级的大城市，以200-500万平米这样的新增供应量来对比很难不紧张。
供应较小，而需求又较多，就算不会导致房价的攀升，也会导致房价的异常坚挺，那么即使向下波动，也会具有较强的抗压恢复能力。深圳目前的房价，是在大量需求已经外溢到惠州和东莞之后的结果，如果都堆在深圳，深圳难免也有会无处安放的遗憾。
房价上涨带来的收益具有很强的吸引力，让炒房客趋之若鹜。
▲房价基数大，历史走势上行趋势明确，预期也非常明确。
深圳的房价发展较快，基数也较大，即使与其他城市是一样的上涨百分比，在深圳价格差的绝对值也要大得多。
比如目前深圳的均价是6.3万左右，如果房价上涨10%，上涨价格差的绝对值就是6300元，而如果惠州同样上涨10%，以现在1.1万左右的均价，价值差的绝对值是1100元左右，由于基数的不同，导致绝对值出现了很大的差异。
同时，在以往深圳的房地产发展中，上行的趋势一直都很强烈，且回看国家统计局的数据，房价历年的跨度也比较大。这种历史的趋势和城市的价值及前景让很多人产生了非常强烈的预期，这种上行的预期及绝对值的优势成为重要的吸引因素。
▲房产升值带来的收益非常可观，巨大的利益让人趋之若鹜。
炒房客的大量聚集，离不开利益的驱动，而深圳的房地产发展历史就不断以巨大的升值收益来驱动着炒房客不断地进场，以往因房价上涨而产生的巨大的升值幅度，对比企业盈利让很多辛苦经营的中小企业主都自叹不如，这种畸形的市场环境具有很强的传播力量。
当一个人通过炒房而使身家水涨船高、并成为长期的市场状态时，那么其中价值观的传递和对利益的追逐就会很快传播开去，再加上当地良好的城市发展前景，那些没有资金压力的人也很乐于长期持有，可以侧面降低市场短期的恐慌。巨大的利益面前，在房地产的发展过程中让人趋之若鹜地聚焦深圳也就很正常了。
综上内容，深圳之所以在房地产的发展历程中吸引了大量的炒房客，主要原因是在当地特殊的城市背景下房产不断地出现大幅升值，可观的收益和良好的城市发展前景给了市场良好的预期，让包括炒房客在内的很多资金都愿意进入到深圳的楼市中。